Личный кабинет  
     
    Логин  
    Пароль  
     
                      
     забыли пароль  регистрация  
Последние объявления в базе REZON:
Новостройки  аренда  продажа
Вторичное жилье  аренда  продажа
Вторичное жилье  квартира на сутки
Дома, коттеджи, дачи  аренда  продажа
Земельные участки  аренда  продажа
Торговая недвижимость  аренда  продажа
Офисная недвижимость  аренда  продажа
Складская недвижимость  аренда  продажа

Недвижимость Перми и Пермского края Стоимость размещения
объекта в рамке:
2000 руб./мес.
Аналитика рынка: обзоры вторичного рынка жилья  обзоры первичного рынка жилья  обзоры рынка индивидуального домостроения  обзоры рынка офисной недвижимости  обзоры рынка торговой недвижимости  Каталоги: коттеджные поселки Пермского края  офисные центры Перми  торговые центры Перми  новостройки Перми  Информационные материалы  Бесплатные объявления: квартиры в новостройках Перми  квартиры и комнаты Перми  дома, коттеджи, дачи  торговые помещения  офисные помещения  Статьи: 2017  2016  2015  2014  2013  2012  2011  2010  2009 

ДОМинантные требования

Вся аналитика Версия для печати

Аналитики REZON выяснили: для покупателей домов в коттеджных поселках в первую очередь важна их инфраструктура. Далеко не все объекты на пермском рынке, а их около 70, обеспечивают ее на высоком уровне.

Коттеджные поселки в Перми и за ее пределами растут в геометрической прогрессии. Уже сейчас их число приближается к семи десяткам. Впрочем, большинство еще только находится в стадии реализации. Однако растущий спрос на собственные дома и рост доходов населения гарантирует, что проекты будут востребованными. Тем не менее многие девелоперы зачастую предлагают потенциальным покупателям совсем не то, что они ожидают. Аналитики REZON исследовали потребительский рынок индивидуального жилья и выявили ряд несоответствий между предпочтениями клиентов и поселками, представленными на рынке.

Спрос в рост
Число желающих жить в собственном доме с каждым годом неуклонно растет. Потребители осознают преимущества такого проживания, а их растущие доходы позволяют задуматься о приобретении коттеджа. По данным REZON, в 2008 г. среди желающих приобрести дом для каких-либо целей 70% составляют те, кто хотел бы иметь дом для постоянного проживания, 24% — коттедж для отдыха, и только 6% предпочитают традиционную дачу. По сравнению с 2006 г. количество желающих иметь собственный дом для постоянного проживания увеличилось почти в 2 раза — с 43,3% до 70%.

Между тем, по данным REZON, желающих жить в собственном доме в пределах города чуть более трети — 38,6% (из них 74% желали бы проживать в организованных коттеджных поселках, остальные 26% предпочли дом в городском частном секторе).

Сравнивая результаты исследований, проведенных в октябре 2006 г. и феврале 2008 г., можно выявить определенную динамику в мотивации потенциальных покупателей (таблица 1). Если раньше главным для них при покупке дома было его местоположение в городе, то сегодня важнее инфраструктура поселка и обеспеченность инженерными коммуникациями.

Таблица 1 - Динамика факторов, влияющих на покупку индивидуального дома для постоянного проживания

Место в
рейтинге

2008 г.

2006 г.

1

Инфраструктура (газ, электричество, канализация, водопровод)

Местонахождение поселка

 

2

Местонахождение поселка

Инфраструктура (газ, электричество, канализация)

 

3

Материал дома

Транспортная доступность

 

4

Стоимость дома

Экология

 

5

Транспортная доступность

Охрана поселка

 

6

Экологичность местоположения

Состав жителей

 

7

Архитектурное решение домов

Архитектурное решение домов

 

8

Охрана поселка

ТВ, спутниковая антенна, Интернет

 

9

ТВ, спутниковая антенна, Интернет

Престижность поселка

 

10

Престижность поселка

Цена

 

11

Почва

Состав почвы

 

12

 

Водоем, река

 

13

 

Живописность

В основной массе девелоперы уделяют немалую долю внимания этому аспекту: коттеджные поселки в черте города имеют, как правило, все инженерные коммуникации, соответствующие городскому уровню жизни, т.е. центральный водопровод, газ, электричество, привычную канализационную систему. Впрочем, могут быть и исключения — такие, как отсутствие системы центрального горячего водоснабжения (например, в поселке «Заречный», компания MVM), когда вопрос решается каждым собственником индивидуально.
Помимо коммунальных сетей, инфраструктура включает в себя и наличие таких удобств, как домашний телефон, телевидение. Городские малоэтажные комплексы в отличие от подавляющего большинства загородных коттеджных поселков для постоянного проживания (исключение составляют те поселки, которые находятся в сельских населенных пунктах и подключены к их коммуникациям, например, коттеджный поселок «Новая Слобода» в поселке Кондратово, поселок «Южная Усадьба» в Култаево) подключены к телефонной сети и центральному телевидению.

Местоположение хотя и не главный, но весьма значимый фактор при покупке собственного дома. По данным департамента консалтинга ИКГ REZON, в числе наиболее привлекательных для проживания в собственном доме микрорайонов Перми большинство потенциальных покупателей назвали Верхнюю Курью, Закамск, «Акуловский». Менее интересными, но тем не менее востребованными являются микрорайоны Новобродовский, Заозерье.
Однако Верхняя Курья сегодня — это микрорайон формирующейся элитной малоэтажной индивидуальной застройки. Коттеджные поселки здесь почти не представлены. Из организованных жилых комплексов предлагается только поселок таунхаусов «Боровицкий» (девелопер — ООО «ИСК «Новострой»), в котором непроданной осталась одна квартира. В Закамске предложение пока также ограничивается одним поселком «Новоселы» в м/р Налимиха (девелопер — группа компаний «А2»), но на подходе еще один проект: планируется строительство «Лесного уголока-1» (компания «РОСПЛАСТ»). Наибольшим числом объектов может похвастаться микрорайон «Акуловский», весьма популярный у потенциальных покупателей: «Серебряный ключ» (данные по девелоперу отсутствуют), «Заречный» (компания MVM), «Борвиха-2» (нет данных о застройщике), поселок таунхаусов «Акуловский» (строительная фирма «Квартал»), поселок «Боровики» в составе одноименного жилого комплекса, возведение которого уже начатого строительной компанией «Камская долина». В микрорайоне Новобродовский предлагается поселок таунхаусов «Янтарный» (девелопер — компания «Амбер-стройсервис», в микрорайоне Заозерье — коттеджный поселок «Бережное», реализуемый ОАО «Пермглавснаб» совместно с «ПФПГ».

Загородный мотив
В сравнении с 2006 г. число желающих иметь собственный дом в Перми сократилось. Более половины потенциальных покупателей (61,1%) хотели бы жить за городом, из них 75% выбрали коттеджный поселок, остальные 25% — дом в сельском населенном пункте. Стремление выбраться за город объясняется потребностью быть ближе к природе — это второй по частоте упоминания мотив приобретения собственного дома.

При этом количество загородных поселков вполне соответствует имеющемуся спросу: их доля (загородные поселки для постоянного проживания и поселки для отдыха с возможностью круглогодичного проживания) составляет 74% от всего предложения рынка (общее число проектов сегодня достигает 66 поселков).

Наиболее привлекательными загородными направлениями для постоянного проживания с точки зрения потребителей являются Пермь — Усть-Качка и Пермь — Полазна. Больше всего поселков располагается как раз по этим двум направлениям: Пермь — Полазна (26%) и в сторону Усть-Качки (24%). Остальные 50% загородных поселков распределяются по направлениям Пермь — Краснокамск, Пермь — Кунгур, Пермь — Хохловка, Пермь — Мостовая, Пермь — Троица, Пермь — Юго-Камск, Пермь — Чусовой.

Однако в отличие от поселков в черте города их загородные аналоги не всегда могут обеспечить привычный для горожанина уровень жизни и прежде всего инженерных коммуникаций. Например, в «Протасах», которые построены более 10 лет назад, пока только ведется строительство централизованных очистных сооружений, которые впоследствии будут переданы водоканалу Пермского района. А вот телефонная связь и телевидение за городом не проблема, ведь существует сотовая связь и спутниковое телевидение. Минусом для потенциальных жителей поселка могут стать разве что увеличение ежемесячных затрат на сотовую связь и единовременные расходы на покупку спутниковой антенны, а также 2 часа разницы во времени показа телепередач.

Главный же недостаток многих загородных коттеджных поселков — их удаленность от Перми. Жить постоянно за городом в 40-50 км от Перми, а именно на таком расстоянии находится большое количество объектов (17 штук, их доля в общем предложении — 26%), могут позволить себе только покупатели, не обремененные необходимостью каждый день приезжать в город. Ведь практически все эти поселки не обеспечены необходимой социальной инфраструктурой — школой и детскими садами.

Желание жить недалеко от города подтверждают и результаты исследования REZON. Предпочтения потребителей индивидуального жилья по сравнению с 2006 г. сместились на 10 км ближе к краевому центру: 20-30 км — приемлемое для большинства расстояние для ежедневного преодоления. Но на таком расстоянии находится всего 9 коттеджных поселков (14% от всего предложения рынка).

Значимым для потенциальных собственников индивидуального жилья является не только расстояние до места проживания, но и ряд прочих факторов, в том числе материал стен дома.
В 2008 г. возросла популярность кирпичных домов, в них хотели бы обитать не 30%, как было в 2006 г., а более половины потенциальных покупателей. Количество желающих иметь деревянный дом, напротив, сократилось с 40% до 16%. В этом есть практический смысл: банки кредитуют строительство только тех деревянных домов, первый этаж которых сделан из кирпича.

Фактически все поселки, городские и загородные, удовлетворяют спрос на различные по материалу стен дома. В них представлены, как правило, все возможные конструктивные решения — кирпичные (предлагаются дома в 16 поселках), пено- и газобетонные (в 11 поселках), деревянные (в 19 поселках)1 . С одной стороны, застройщики идут навстречу желаниям покупателей, с другой стороны — в поселках наблюдается отсутствие единого архитектурного стиля.

Именно единый архитектурный стиль поселка (элементами которого, помимо проектов домов, являются освещение, внутренние дороги, тротуары, ограждения между участками) — еще один фактор, который учитывают потребители при выборе дома. Единая архитектурная концепция значительно усиливает конкурентоспособность объекта на рынке, хотя и требует от девелопера увеличения объема инвестиций в проект на 5-7%. Для соблюдения единой концепции застройки самая оптимальная (и самая выгодная для застройщика) схема — продажа земельных участков с подрядом (строительство ведется подрядной организацией от застройщика, а покупатель только приобретает участок под дом и вносит платежи в соответствии с договором, не возводит дом самостоятельно). Это исключает самострой, долгострой и социальную неоднородность жильцов поселка.

Другие же элементы архитектурного стиля зачастую отсутствуют вовсе. Если внутренние дороги асфальтируются во всех городских коттеджных поселках, то, например, тротуары имеются только в «Борвихе-2». Одинаковые ограждения между участками не встречаются ни в одном поселке. Загородные поселки обладают тем же набором недостатков.

Выбирают отдых
Поселки, предназначенные для отдыха, в меньшей степени обеспечены инженерными коммуникациями, чем их аналоги для постоянного проживания. А между тем горожане предъявляют к ним те же требования, что и к последним.
Из инженерных коммуникаций поселки для отдыха обеспечены лишь электричеством. Водоснабжение не всегда централизованное: нередко встречаются артезианские скважины на несколько домов.
Потенциальные покупатели дома для отдыха в числе наиболее привлекательных направлений называют те, где имеются водоемы: Пермь — Полазна, Пермь — Усть-Качка, Пермь — Троица. И девелоперы спешат удовлетворить эту потребность: имеется множество поселков по берегам рек: «Горки» (на р. Чусовая), «Горки-1» (на р. Чусовая), «Успенка» (на р. Чусовая), «Лукоморье-2» (на р. Кама), «Троицкие поляны-4» (на р. Сылва) и т.д.
Почти половина (47,4%) потенциальных покупателей загородных домов для отдыха предпочитают кирпичные строения. Деревянные дома хотят иметь в два раза меньше потребителей. Еще меньшее число покупателей выбирает объекты из пенобетона и сэндвич-панелей, впрочем, в 2006 г. их было в 2 раза меньше, чем сейчас.

Возможность по доходу
Среди покупателей, которые собираются в ближайшие 2-3 года приобрести дом, доминируют те, кто хочет жить в нем постоянно. А в числе тех, кто намерен совершить покупку уже в этом году, практически поровну представлены желающие иметь дом для отдыха и для проживания.
В числе желающих приобрести дом для постоянного проживания — люди с весьма неплохим уровнем достатка: 51,1% имеют ежемесячный уровень дохода на семью от 40 до 100 тыс. руб. В числе тех, кто мог бы купить дом для отдыха, незначительно преобладают люди с еще более высоким достатком — от 100 тыс. руб. на семью.

Основным источником средств на приобретение коттеджа у потенциальных покупателей сегодня являются личные сбережения. В то время как ранее большинство желающих купить дом рассчитывали сделать это за счет продажи квартиры. Но сегодня этот способ лишь на третьем месте по популярности, на втором — кредит. В 2006 году ситуация была иной: на 2 месте в качестве источника для покупки собственного дома были личные сбережения, на 3 месте — кредит. Причина этих изменений кроется в росте доходов населения: сегодня среди потенциальных покупателей 22,3% имеют ежемесячный доход на всю семью 60-100 тыс. руб., а у 50,4% уровень дохода на семью — 50 тыс. руб. и выше. Еще полтора года назад лишь 19,8% потенциальных собственников коттеджей получали свыше 50 тысяч рублей, остальные же — с более низким уровнем дохода — могли приобрести дом только путем обмена одного вида недвижимости на другой.

Смотрите также:
- Рейтинг готовых коттеджных поселков
- Рейтинг строящихся коттеджных поселков

/ 06.08.2008
Новый центр - Талан
Электронная версия базы недвижимости Перми
Оценочная компания Актив
Разместить объект в базу недвижимости
новостройки
Рейтинг@Mail.ru